山東居高律師事務(wù)所
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裁判要旨
雖然對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照法定登記性質(zhì)予以補(bǔ)償，但對(duì)于因歷史等原因未辦理房屋登記的，被告應(yīng)予調(diào)查被征收房屋的實(shí)際用途，對(duì)于實(shí)際功能為經(jīng)營(yíng)性用房的房屋，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的實(shí)際用途，結(jié)合其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
因此，被告未考慮涉案房屋的實(shí)際用途為經(jīng)營(yíng)性用房，其依照完全按照普通住宅予以評(píng)估的評(píng)估報(bào)告予以補(bǔ)償，有失公平，不符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定。
裁判要旨
山東省臨沂市中級(jí)人民法院
行政判決書
(2021)魯13行初197號(hào)
原告孫某，住山東省臨沂市平邑縣。
委托代理人李艷龍，山東居高律師事務(wù)所律師。
被告平邑縣人民政府，住所地平邑縣明德路中段。
法定代表人陳士賢，縣長(zhǎng)。
出庭負(fù)責(zé)人華營(yíng)，副縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部。
原告孫某訴被告平邑縣人民政府征收補(bǔ)償決定一案，于2021年10月9日向本院提起行政訴訟。本院于2021年11月1日立案后向被告送達(dá)了起訴狀副本及應(yīng)訴通知書。本院依法組成合議庭，于2021年11月23日公開開庭審理了本案。原告孫某及其委托代理人李艷龍，被告平邑縣人民政府出庭負(fù)責(zé)人華營(yíng)、委托代理人廉勇、馮繼鵬到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
訴訟請(qǐng)求
原告孫某訴稱，
1、請(qǐng)求法院依法判決撤銷被告作出的平房征補(bǔ)決字[2021]10號(hào)平邑縣人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書；
2、訴訟費(fèi)用由被告承擔(dān)。事實(shí)和理由：原告在平邑縣宗圣路路東擁有合法房屋一處，被告于2021年4月30日作出平房征補(bǔ)決字[2021]10號(hào)平邑縣人民政府房屋征收補(bǔ)償決定書，原告認(rèn)為該征收補(bǔ)償決定違反法律規(guī)定，理應(yīng)撤銷。
事實(shí)理由
1、涉案評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序違法。
根據(jù)《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第三十八條規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)在房屋征收決定作出后，將房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定方式等相關(guān)事項(xiàng)在房屋征收范圍內(nèi)予以公布，并告知被征收人有協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的權(quán)利。被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的期限為十日。超過半數(shù)的被征收人共同簽字認(rèn)可的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)，視為共同協(xié)商選定。而涉案評(píng)估機(jī)構(gòu)并非被征收人協(xié)商選定；
2、涉案房屋征收補(bǔ)償決定所給予的補(bǔ)償遠(yuǎn)低于周邊類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值。
根據(jù)《山東省國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定：對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。綜上被告作出的涉案房屋征收補(bǔ)償決定書違反法律規(guī)定，理應(yīng)撤銷。
法庭審查
經(jīng)審理查明，原告孫某以出讓方式取得了商住樓用地一宗，面積75.2平方米，位于平邑縣浚河小區(qū)沿街，辦理了平國(guó)用(2000)字第369號(hào)國(guó)有土地使用證，孫某建三層沿街商鋪一套，面積共計(jì)225.6平方米，未辦理房屋所有權(quán)登記。原告房屋包括在平邑縣人民政府作出的平政房征決字[2019]1號(hào)《房屋征收決定》范圍內(nèi)，附件《平邑縣興水河沿岸片區(qū)改造國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案》已經(jīng)臨沂市中級(jí)人民法院作出的(2020)魯13行初66號(hào)行政判決書和山東省高級(jí)人民法院作出的(2020)魯行終734號(hào)行政判決書確認(rèn)合法有效。
庭審中，經(jīng)本院向原、被告釋明，由于原告房屋位于蒙陽片區(qū)，與臨沂市中級(jí)人民法院作出的(2020)魯13行初413號(hào)行政判決、山東省高級(jí)人民法院作出的(2021)魯行終1172號(hào)行政判決選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的程序相同，本院對(duì)選定評(píng)估機(jī)構(gòu)的合法性證據(jù)不再調(diào)查質(zhì)證，確認(rèn)臨沂邦泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司是涉案征收片區(qū)被征收人通過法定程序選出的房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)。
2020年4月8日，臨沂邦泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司按照原告房屋所處區(qū)位新建普通商品住房市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了評(píng)估，作出臨邦泰房評(píng)字(2020)第0417-DY625號(hào)評(píng)估報(bào)告，評(píng)估價(jià)值為638563.5元，評(píng)估時(shí)點(diǎn)為2019年10月15日。原告不服，申請(qǐng)復(fù)核，臨沂邦泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司于2020年8月22日作出復(fù)核報(bào)告，復(fù)核評(píng)估的標(biāo)準(zhǔn)、時(shí)點(diǎn)同上，復(fù)核結(jié)果為639150.1元。原告不服，向臨沂市房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)申請(qǐng)鑒定，2021年3月20日，專家委員會(huì)作出鑒定意見：維持原評(píng)估報(bào)告。原告對(duì)評(píng)估報(bào)告中確認(rèn)的房屋面積、物品等均無異議，但認(rèn)為其房屋屬于商鋪，應(yīng)當(dāng)按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)予以評(píng)估補(bǔ)償，每平方米不能低于18000元，雙方未達(dá)成安置補(bǔ)償協(xié)議。2021年4月30日，被告依據(jù)臨邦泰房評(píng)字(2020)第0417-DY625號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（復(fù)核），作出平房征補(bǔ)決【2021】10號(hào)房屋征收補(bǔ)償決定書送達(dá)給原告。
庭審中，被告認(rèn)可對(duì)原告的房屋是按照一般住宅予以評(píng)估補(bǔ)償，主要原因是原告未辦理產(chǎn)權(quán)證。對(duì)與原告同一位置同一類型左右鄰居的房屋，因辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，均按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)予以評(píng)估補(bǔ)償。對(duì)原告要求按商鋪補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求，法庭經(jīng)征詢被告意見，被告同意按照商鋪予以評(píng)估補(bǔ)償。2021年11月25日，被告房屋征收部門委托臨沂邦泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司對(duì)孫某案涉房屋進(jìn)行復(fù)核評(píng)估。2021年12月2日，臨沂邦泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具復(fù)核情況說明：“根據(jù)平邑縣興水河沿岸片區(qū)征收改造指揮部工作安排，我公司估價(jià)師于2021年11月25日對(duì)浚河小區(qū)沿街，孫某，房屋編號(hào)1-031進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查，清點(diǎn)明細(xì)如下：1、一直未提供房屋規(guī)劃和建設(shè)手續(xù)，房產(chǎn)證。根據(jù)法官釋明：房屋要求按照商業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估。現(xiàn)已按照商業(yè)用房進(jìn)行評(píng)估。2、大理石地面經(jīng)復(fù)核為8*1.5=12平方米。3、有線電視、動(dòng)力電未提供有效證明。4、廁所屬于室內(nèi)廁所，在房屋結(jié)構(gòu)內(nèi)，房屋已評(píng)估。5、監(jiān)控經(jīng)復(fù)核增加3個(gè)。數(shù)據(jù)詳見評(píng)估復(fù)核(2021年11月25日)報(bào)告”。同時(shí)，臨沂邦泰房地產(chǎn)評(píng)估有限公司作出邦泰房評(píng)字(2021)第0417-DY625號(hào)(2021年11月25日復(fù)核)報(bào)告，報(bào)告致委托方函：“因被征收人提出復(fù)核申請(qǐng)，于2021年11月25日我公司入戶復(fù)核評(píng)估。評(píng)估結(jié)果以本報(bào)告為準(zhǔn)，即原評(píng)估報(bào)告（臨邦泰房評(píng)字(2020）第0417-DY625號(hào))、臨邦泰房評(píng)字(2020)第0417-DY625號(hào)（復(fù)核）作廢。經(jīng)我方評(píng)估人員在現(xiàn)場(chǎng)勘查和認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，進(jìn)行詳細(xì)測(cè)算評(píng)估，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格因素進(jìn)行綜合分析，確定估價(jià)對(duì)象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)2019年10月15日的評(píng)估征收價(jià)值為：人民幣1919337.4元，詳見分戶評(píng)估報(bào)告書”。報(bào)告送達(dá)原告后，原告認(rèn)為價(jià)格太低，要求按每平方米18000元予以評(píng)估補(bǔ)償，不同意調(diào)解。
以上事實(shí)，有原、被告提交的相關(guān)書面證據(jù)、陳述及庭審筆錄所證實(shí)，均已質(zhì)證并收集記錄在卷。
法院判決
本院認(rèn)為，本案審理焦點(diǎn)為被告平邑縣人民政府作出的平房征補(bǔ)決【2021】10號(hào)房屋征收補(bǔ)償決定（以下簡(jiǎn)稱被訴補(bǔ)償決定）是否合法。被訴補(bǔ)償決定的核心內(nèi)容是被征收房屋的價(jià)值，對(duì)被征收房屋價(jià)值的評(píng)估是作出被訴補(bǔ)償決定的重要依據(jù)。本案中，原告認(rèn)為被告作出的被訴補(bǔ)償決定不合法的主要理由是：
一、涉案評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序違法；
二、被訴補(bǔ)償決定所給予的補(bǔ)償遠(yuǎn)低于周邊類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。
關(guān)于涉案評(píng)估機(jī)構(gòu)選定程序是否違法。
因被告平邑縣人民政府公布的《平邑縣興水河沿岸片區(qū)改造國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償方案》適用于平邑縣興水河沿岸片區(qū)改造征收范圍內(nèi)的所有被征收人，本案涉案房屋亦位于該征收范圍內(nèi)，故對(duì)該征收范圍內(nèi)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定也適用于本案涉案房屋。在另案陳某訴請(qǐng)撤銷平邑縣人民政府補(bǔ)償決定一案中，本院一審已作出(2020)魯13行初413號(hào)行政判決，確認(rèn)該征收范圍內(nèi)房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序合法，案經(jīng)山東省高級(jí)人民法院二審作出(2021)魯行終1172號(hào)行政判決，駁回陳某的上訴，維持一審判決。因此，本案涉及的評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序已由生效判決確認(rèn)合法有效且適用于本案，本院對(duì)此不再予以審查。
關(guān)于被訴補(bǔ)償決定所給予的補(bǔ)償?shù)陀谥苓咁愃品康禺a(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格問題。
《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定，對(duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格。
本案中，被告平邑縣人民政府作出被訴補(bǔ)償決定的主要依據(jù)是臨邦泰房評(píng)字(2020)第0417-DY625號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》（復(fù)核），該復(fù)核報(bào)告是按照一般住宅標(biāo)準(zhǔn)予以評(píng)估。
而根據(jù)本案查明的事實(shí)，原告孫某以出讓方式取得了商住樓用地一宗，面積75.2平方米，位于平邑縣浚河小區(qū)沿街，并辦理了平國(guó)用(2000)字第369號(hào)國(guó)有土地使用證，涉案房屋系三層沿街商鋪，面積共計(jì)225.6平方米，雖未辦理房屋登記，但其實(shí)際使用功能為經(jīng)營(yíng)性用房，與原告同一位置同一類型左右鄰居的房屋，因辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，均按照商鋪標(biāo)準(zhǔn)予以評(píng)估補(bǔ)償。被告亦認(rèn)可其對(duì)原告的房屋是按照一般住宅予以評(píng)估補(bǔ)償，主要原因是原告未辦理產(chǎn)權(quán)證。雖然對(duì)被征收房屋的補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)按照法定登記性質(zhì)予以補(bǔ)償，但對(duì)于因歷史等原因未辦理房屋登記的，被告應(yīng)予調(diào)查被征收房屋的實(shí)際用途，對(duì)于實(shí)際功能為經(jīng)營(yíng)性用房的房屋，其應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋的實(shí)際用途，結(jié)合其經(jīng)營(yíng)情況、經(jīng)營(yíng)年限等實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。
因此，被告未考慮涉案房屋的實(shí)際用途為經(jīng)營(yíng)性用房，其依照完全按照普通住宅予以評(píng)估的評(píng)估報(bào)告予以補(bǔ)償，有失公平，不符合《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十九條規(guī)定。
法院判決
綜上，被告平邑縣人民政府作出的被訴補(bǔ)償決定事實(shí)不清，主要證據(jù)不足，依法應(yīng)予撤銷。依照《中華人民共和國(guó)行政訴訟法》第七十條第（一）項(xiàng)的規(guī)定，判決如下：
撤銷被告平邑縣人民政府2021年4月30日作出平房征補(bǔ)決【2021】10號(hào)房屋征收補(bǔ)償決定書。
案件受理費(fèi)50元由被告平邑縣人民政府負(fù)擔(dān)。
如不服本判決，可以在判決書送達(dá)之日起十五日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于山東省高級(jí)人民法院。
