山東居高律師事務(wù)所
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裁判觀點
房屋征收補償決定作出時間距征收決定公告之日較遠，且不可歸責(zé)于被征收人，那么若以房屋被征收決定公告之日作為房屋價值的評估時點，將導(dǎo)致被征收人實際獲得的補償不足以獲得相應(yīng)的補償。雖然征補條例并未對房屋征收補償決定作出的時間進行限定，征收主體原則上具有一定的裁量權(quán)限，但其仍應(yīng)在合理的期限內(nèi)作出。如果被征收人存在過錯，導(dǎo)致房屋征收補償決定延遲作出的，征收主體不承擔(dān)相關(guān)責(zé)任。
裁判文書
山東省高級人民法院
行政判決書
( 2021 )魯行終931號
上訴人（原審原告）王某。
委托代理人李艷龍，山東居高律師事務(wù)所律師。
委托代理人劉杰，山東居高律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審被告）曹縣人民政府，住所地菏澤市曹縣文化路北城投集團大樓。
法定代表人梁惠民，縣長。
委托代理人孫玉德，曹縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局工作人員。
上訴人王某因訴被上訴人曹縣人民政府房屋征收補償決定 一案，不服菏澤市中級人民法院于2021年1月18日作出的（ 2020 ） 魯17行初474號行政判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法 組成合議庭，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第八十六條之 規(guī)定對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審法院經(jīng)審理查明：因舊城區(qū)棚戶區(qū)改造及市政基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)需要，曹縣人民政府于2016年7月29日決定對老城中心片 區(qū)棚戶區(qū)改造（一期）范圍（包括龍亭湖片區(qū)、北街片區(qū)、四完 小片區(qū)）內(nèi)的房屋實施征收，作出了《曹縣人民政府關(guān)于曹縣老 城中心片區(qū)棚戶區(qū)改造（一期）房屋征收的決定》，同日發(fā)布《曹 縣人民政府關(guān)于曹縣老城中心片區(qū)棚戶區(qū)改造（一期）房屋征收 決定的公告》，確定房屋征收部門為曹縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。在經(jīng)被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)未果的情況下，2016年8月17日, 由房屋征收部門曹縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織、山東省曹縣公證處公證，通過公開抽簽方式選擇曹縣清源房地產(chǎn)估價師事務(wù)所為涉 案房屋征收項目的價值評估機構(gòu)。2017年2月10 日,曹縣住房 和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布了抽簽選定房屋征收評估機構(gòu)結(jié)果的公告。原告所屬的曹縣玉龍橋南路東天旭苑小區(qū)南樓4-102室房屋在該房 屋征收決定的征收范圍之內(nèi)。2017年2月26日，曹縣清源房地產(chǎn)估價師事務(wù)所作出曹清評估字第南樓4-102號房屋征收估價報 告。征收簽約期限內(nèi)，原告與房屋征收部門未能簽訂征收補償安 置協(xié)議。被告于2017年8月29日作出曹政征補字［2017］第51 號房屋征收補償決定。原告不服提起行政訴訟，菏澤市中級人民 法院于2018年6月29日作出（2018）魯17行初7號行政判決, 以評估報告送達不合法為由，判決撤銷曹政征補字［2017］第51 號房屋征收補償決定。2019年8月14日，被告工作人員在王建 家中將另行作出的曹清評估字第南樓4-102號房屋征收估價報告 向王建進行了留置送達。其后，原告與房屋征收部門仍未達成征 收補償安置協(xié)議。2020年4月3日，被告作出曹政征補字［2020］ 第8號房屋征收補償決定。原告仍不服，提起本案訴訟。
原審法院認(rèn)為，一、被告曹縣人民政府對涉案棚戶區(qū)改造項
目已經(jīng)作出房屋征收決定。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條 例》第四條、第二十六條之規(guī)定，在房屋征收部門與本案原告于 征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的情況下，被告 曹縣人民政府有按照征收補償方案作出房屋征收補償決定的法定 職權(quán)。二、評估機構(gòu)的選定并無不當(dāng)。在被征收人協(xié)商選定評估 機構(gòu)未果的情況下，由房屋征收部門曹縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局組織, 通過公開抽簽方式選擇了曹縣清源房地產(chǎn)估價師事務(wù)所為涉案房 屋征收項目的價值評估機構(gòu)，符合《國有土地上房屋征收與補償 條例》第二十條“房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定”的規(guī)定。三、 被告曹縣人民政府作出的被訴征收補償決定在認(rèn)定事實方面，依法選定評估機構(gòu)針對涉案房屋出具了涉案房屋征收估價報告，經(jīng)審查評估時點符合法律規(guī)定；被告曹縣人民政府依據(jù)房屋征收估 價報告作出的被訴征收補償決定，在認(rèn)定原告房屋面積、用地面 積等方面，事實清楚，證據(jù)充分。同時，涉案房屋征收補償決定在附屬物方面亦保留了原告申請復(fù)核的權(quán)利。此外，征收補償決定與征收補償協(xié)議不同，屬于單方行政行為，被告依據(jù)職權(quán)可以 根據(jù)征收補償安置方案以及作出決定時可用于回遷安置房屋的情況，作出具體的征收補償決定，原告主張必須用某位置樓房作為 回遷安置缺乏法律依據(jù)，但原告可以在產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補償之間 作出選擇。綜上，被訴房屋征收補償決定并無明顯不當(dāng)，原告訴求不能成立，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十九條之 規(guī)定，判決駁回原告王建的訴訟請求。案件受理費50元，由原告王某負(fù)擔(dān)。
上訴人王某不服原審法院判決提起上訴，請求撤銷原審法院 判決，將本案發(fā)回重審或依法改判。主要理由如下：1.被上訴人 剝奪了上訴人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。補償方案中有鼓樓廣場現(xiàn)房 可以安置，上訴人一直要求給予鼓樓廣場現(xiàn)房安置，但是被上訴 人卻告知無房源，仍然只給予北街安置區(qū)期房，違反其制定的補 償方案，變相剝奪了上訴人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的權(quán)利。2.在作出被訴 補償決定時，涉案評估公司和估價師已不具有合法有效的評估資 質(zhì)。3.評估機構(gòu)并未入戶測量，原審法院認(rèn)定被訴補償決定在認(rèn) 定上訴人房屋面積、用地面積等方面無誤，認(rèn)定事實不清。4.估 價報告中顯示估價時間節(jié)點為2016年7月，距今已四年多時間, 房價早已上漲，仍然適用四年前的估價時點作為評估依據(jù)侵害被 上訴人合法權(quán)益。被訴補償決定確定的補償價格遠低于周邊類似 房地產(chǎn)市場價格,在房屋被征收后上訴人無法購買到類似房地產(chǎn)。
被上訴人曹縣人民政府未向本院提交書面答辯意見。各方當(dāng)事人在原審中提交的證據(jù)和依據(jù)已隨案卷移送本院。本院二審查明的事實與原審法院查明的事實基本一致。
本院認(rèn)為：被上訴人為落實棚戶區(qū)改造，作出涉案房屋征收決定，發(fā)布房屋征收補償方案，并根據(jù)《國有土地上房屋征收與 補償條例》第四條、第二十六條之規(guī)定，在房屋征收部門和被征 收人達不成補償協(xié)議的情況下，以曹清評估字第南樓4-102號房 屋征收估價報告為主要依據(jù)，作出了被訴補償決定。結(jié)合上訴人 的上訴理由，現(xiàn)將本案爭議問題分述如下：
一、關(guān)于補償方式選擇權(quán)的問題
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十一條第一款的 規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。本案中，被訴補償決定已經(jīng)明確載明上訴人可以對上述兩種補償 方式進行選擇，同時也明確了兩種補償方式各應(yīng)如何進行補償， 保障了上訴人對于補償方式的選擇權(quán)。征收補償決定與征收補償 協(xié)議不同，屬于單方行政行為，被上訴人依據(jù)職權(quán)可以根據(jù)征收 補償安置方案以及作出決定時可用于回遷安置房屋的情況，作出 具體的征收補償決定。上訴人關(guān)于必須用某位置樓房進行回遷安 置以及被訴補償決定剝奪其補償方式選擇權(quán)的主張，缺乏事實根 據(jù)和法律依據(jù)，本院不予支持。
二、關(guān)于涉案評估機構(gòu)選定的合法性問題
在經(jīng)被征收人協(xié)商選定評估機構(gòu)未果的情況下，涉案片區(qū)通 過公開抽簽方式選定曹縣清源房地產(chǎn)估價師事務(wù)所為涉案房屋征 收項目的價值評估機構(gòu)。房屋征收部門在評估機構(gòu)選定之后，發(fā) 布了公告，符合《國有土地上房屋征收與補償條例》第二十條關(guān) 于評估機構(gòu)選定的規(guī)定。涉案房屋征收片區(qū)絕大多數(shù)被征收人已 經(jīng)依據(jù)選定的評估機構(gòu)出具的評估報告簽訂房屋征收補償安置協(xié) 議的事實，也能印證選定的評估機構(gòu)系得到了絕大多數(shù)被征收人 的認(rèn)可。評估機構(gòu)和估價師在作出涉案估價報告時具有評估資質(zhì)。上訴人對于評估機構(gòu)和估價師評估資質(zhì)等所提異議，本院不予支 持。
三、關(guān)于房屋面積、用地面積等認(rèn)定的問題
曹縣清源房地產(chǎn)估價師事務(wù)所對涉案房屋作出曹清評估字 第南樓4-102號房屋征收估價報告，該估價報告對于涉案房屋面 積、用途、儲藏室面積及相應(yīng)價值等作出了認(rèn)定。2019年8月14 日，被上訴人工作人員在上訴人家中將該估價報告向上訴人進行 了留置送達。依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條 第二款的規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向 房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估；對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以 向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。但是，本案上訴人并未 按照上述規(guī)定申請復(fù)核評估或申請鑒定。且，上訴人亦未能提交 證據(jù)證明被訴補償決定在房屋面積、用地面積等方面認(rèn)定確實存 在錯誤。原審法院認(rèn)定曹縣人民政府依據(jù)房屋征收估價報告作出 的被訴補償決定，在認(rèn)定原告房屋面積、用地面積等方面，事實 清楚，并無不當(dāng)。上訴人關(guān)于評估機構(gòu)未入戶測量及房屋面積、 用地面積認(rèn)定不清的主張，缺乏事實根據(jù)，本院不予支持。
四、關(guān)于涉案房屋貨幣補償數(shù)額的問題
依據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》第十九條第一款之 規(guī)定，對于被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告 之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價值。雖然《國有土地上房屋 征收與補償條例》并未對房屋征收補償決定作出的時間進行限定, 但其仍應(yīng)在合理的期限內(nèi)作出。具體到本案，被上訴人就涉案房屋作出的原曹政征補字［2017］第51號房屋征收補償決定于2018 年6月29日被撤銷后，被上訴人在2019年8月14日才向王某留置送達了涉案估價報告，直至2020年4月3日被上訴人才作出被 訴曹政征補字［2020］第8號房屋征收補償決定，超出了合理的期限。本案中，評估時點（2016年7月29日 ）距被訴補償決定作 出（ 2020年4月3日）時間間隔較長，且涉案房屋價值發(fā)生明顯 變化。因被征收房屋價值與安置房屋價值均會隨時點的變化而變化，故不同評估時點對于選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償方式而言，對上訴人未產(chǎn)生不利影響；但是對于選擇貨幣補償，仍以2016年7月29 日為估價時點確定貨幣補償數(shù)額，對上訴人顯失公正。
考慮到涉案征收項目是為棚戶區(qū)改造而實施，涉及公共利益，征收補償決定已經(jīng)撤銷一次，再次撤銷會導(dǎo)致征收進程的嚴(yán)重滯后。被訴補償決定與征收公告之日（評估時點）間隔較久， 被上訴人未能按照菏澤市中級人民法院生效判決依法履職及時作 出征收補償決定是主要原因，同時送達估價報告上訴人拒收也造 成一定影響。綜合全案案情，如果上訴人選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，仍應(yīng)依據(jù)2018年曹縣清源房地產(chǎn)估價師事務(wù)所對涉案房屋作出曹清評估字第南樓4-102號房屋征收估價報告所確定的房屋價值，按照被訴補償決定第三項進行產(chǎn)權(quán)調(diào)換；如果上訴人選擇貨幣補償， 參考作出被訴補償決定時相類似片區(qū)征收比準(zhǔn)價格，本院酌定對涉案房屋房地產(chǎn)價值386433元上浮25%以確定貨幣補償數(shù)額。
綜上，原審法院判決認(rèn)定部分事實不清，依法應(yīng)予撤銷。上 訴人的上訴理由部分成立，本院予以支持。依照《中華人民共和 國行政訴訟法》第七十七條第一款、第八十九條第一款第（二） 項及第三款之規(guī)定，判決如下：
一、撤銷菏澤市中級人民法院（2020）魯17行初474號行政
判決；
二、變更曹縣人民政府于2020年4月3日作出的曹政征補 字［2020］第8號房屋征收補償決定第二項為：王某如選擇貨幣補 償，應(yīng)得的貨幣補償數(shù)額為391318元+386433元x 25%,共計 487926. 25 元。
三、駁回王某其他訴訟請求。
一、二審案件受理費各50元，均由被上訴人曹縣人民政府 負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長 蔣炎晩
審 判 員 韓 勇
審 判 員 陳 暉
